视同销售是否预征土地增值税？

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《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

上述文件描述的按照预售款预征土地增值税。那视同销售该如何处理呢？

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《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第二条规定：纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入确定：（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

笔者认为，国税发[2006]187号文并没有明确视同销售情况下，没有预售款是按照市价预征或是不预征。但又同时明确视同销售情况下收入的确定依据，那是否就可以理解为视同销售情况下是需要预征土地增值税的。

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各地税局也有相关的公告可以参考：

大连市地方税务局公告2014年第1号第三条规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，预征土地增值税。

青岛市地方税务局公告2018年第4号规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，并预缴土地增值税。

山东省地方税务局公告2017年第5号第十五条规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，并预缴土地增值税。

举个栗子：A房地产开发企业将自建的商品房奖励达到业绩指标的高管，一共10位高管达到业绩指标，各分配一套90平方米的商品房，建造成本为一套70万元，市场价值为100万元一套。A房地产开发企业需要按照市场价格10*100=10000万元来计算预征的土地增值税。

本文仅代表笔者的观点，望各位读者仅将本文当作参考，切勿盲信本文任何观点。

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